I ett dödsbo har varje dödsbodelägare vetorätt. Det innebär att egendom inte kan säljas utan att alla delägarna är överens.
Om dödsbodelägarna inte kan komma överens kan de ansöka om boutredningsman.
En boutredningsman får fatta beslut för dödsboet. Däremot får boutredningsmannen inte sälja fastigheter utan dödsbodelägarnas samtycke.
Fast egendom eller tomträtt må ej av boutredningsmannen överlåtas utan att delägarna skriftligen lämna sitt samtycke eller, där det ej kan erhållas, rätten på ansökan tillåter åtgärden. Vad nu är sagt länder dock ej till inskränkning i den förfoganderätt som kan tillkomma boutredningsmannen enligt lagakraftvunnet testamente.
Om ett dödsbo har flera delägare kan det därför vara klokt att från början ansöka om boutredningsman. Förfarandet hos tingsrätten kan ta några månader. Det är boutredningsmannen som ansöker om tillstånd att försälja fastigheten. Även denna fråga skall behandlas av tingsrätten.
I NJA 2009 s 90 har Högsta Domstolen prövat vad som krävs för att rätten skall tillåta en försäljning av en fastighet.
Rättsfallet kan sammanfattas så här:
Om fastigheten behöver säljas för att kunna betala förfallna skulder ger rätten sitt tillstånd.
Om fastigheten inte behöver säljas för att betala förfallna skulder krävs det starka skäl för att rätten skall tillåta en försäljning.
Om en dödsbodelägare har vilja och förmåga att överta fastigheten och inte försäljningslikviden behövs för att betala förfallna skulder skall fastigheten i första hand fördelas mellan dödsbodelägarna genom ett arvskifte.
Halmstads tingsrätt förordnade den 17 september 2007 att dödsboet efter V.K., Hishult, avliden den 14 december 2006, skulle avträdas till förvaltning av boutredningsman. Genom beslutet utsågs advokaten R.L.-A. till boutredningsman.
R.L.-A. ansökte om rättens tillstånd att försälja den dödsboet tillhöriga fastigheten L.
Fem av de sju delägarna i dödsboet lämnade R.L.-A. fullmakt avseende en avyttring av fastigheten.
De två återstående dödsbodelägarna J.K. och U.R. förelades att yttra sig över ansökan men efterkom inte föreläggandet.
Tingsrätten (tf. rådmannen Anna Trulsson) anförde i beslut den 19 juni 2008:
Skäl för beslutet
Av praxis framgår att tillstånd för en boutredningsman att enligt 19 kap. 13 § första stycket ÄB överlåta en fastighet utan delägarnas samtycke förutsätter att starka skäl talar för en överlåtelse. Vidare framgår att i de fall en snabb försäljning inte är påkallad för att skapa likvida medel till avveckling av förfallna skulder krävs underlag för rättens bedömning i form av uppgifter om pris och övriga försäljningsvillkor, som boutredningsmannen tänkt sig eller redan uppnått i förhandling med en tilltänkt köpare. Enbart en upplysning om att försäljningen skall ske till högstbjudande efter anbudsförfarande har inte ansetts som tillräckligt underlag för att tillstånd skall kunna lämnas. Slutligen framgår att i de fall en av dödsbodelägarna vill överta fastigheten en försäljning inte bör ske utan fastigheten ingå i arvskiftet. En förutsättning för detta är dock, som ovan anförts, att inte likvid för fastigheten behövs för betalning av skulder eller kostnader samt att dödsbodelägaren som vill överta fastigheten har vilja och förmåga att fullfölja förvärvet till ett marknadsmässigt pris (se NJA 1983 s. 802 och NJA 1994 s. 141).
R.L.-A. har anfört att J.K., som nu bor på fastigheten, vill bo kvar men saknar ekonomisk möjlighet att lösa ut övriga dödsbodelägare eftersom han uppbär sjukpension. Enligt henne skall fastigheten, som betingar ett värde av cirka en miljon kronor, försäljas på den öppna marknaden. Uppgifterna om de ekonomiska förhållandena står oemotsagda eftersom J.K. och U.R. inte har efterkommit tingsrättens föreläggande att yttra sig. Detta förhållande kan dock inte medföra att kraven på ansökan efterges.
Som ovan anförts krävs starka skäl för att tillstånd till försäljning av fastighet skall ges i strid mot någon dödsbodelägares vilja. Detta krav torde enligt tingsrättens mening särskilt göra sig gällande när, som i förevarande fall, fastigheten utgör bostad för en dödsbodelägare som motsätter sig försäljning. Inget har framkommit som tyder på att en snabb försäljning av fastigheten är påkallad för betalning av förfallna skulder eller kostnader. Närmare upplysningar om pris eller övriga försäljningsvillkor vid en kommande överlåtelse har inte lämnats. Sådana uppgifter framstår här som särskilt betydelsefulla för att närmare kunna avgöra frågan om huruvida J.K. har förmåga att förvärva fastigheten för motsvarande villkor. Mot bakgrund av vad som nu anförts lämnas ansökan utan bifall.
Beslut
Ansökan om tillstånd till försäljning av fastigheten L lämnas utan bifall.
Hovrätten för Västra Sverige
R.L.-A. överklagade i Hovrätten för Västra Sverige och yrkade bifall till sin begäran om tillstånd till försäljning av fastigheten Laholm Ågård 1:20.
Hovrätten (hovrättsråden Ulla Kragh Munck och Christer Ranch samt tf. hovrättsassessorn Sara Norman) anförde i beslut den 16 juli 2008:
R.L.-A. har i hovrätten åberopat i huvudsak samma omständigheter som i tingsrätten. Anledning till annan bedömning än den tingsrätten gjort föreligger inte.
Hovrätten avslår överklagandet.
Högsta domstolen
R.L.-A. överklagade och yrkade bifall till sitt yrkande om tillstånd till försäljning av fastigheten.
J.K. och U.R. bestred ändring.
Målet avgjordes efter föredragning.
Föredraganden, rev.sekr. Ulf Melchior, föreslog i betänkande att HD skulle meddela följande beslut: HD fastställer hovrättens beslut.
HD (justitieråden Johan Munck, Torgny Håstad, Ella Nyström, referent, Gudmund Toijer och Stefan Lindskog) meddelade den 20 februari 2009 följande beslut:
Skäl
För att en boutredningsman skall få överlåta en i dödsboet ingående fastighet krävs som huvudregel enligt 19 kap. 13 § första stycket ÄB att delägarna skriftligen samtycker eller, om samtycke inte kan erhållas, att rätten på ansökan tillåter åtgärden.
R.L.-A. är förordnad som boutredningsman i dödsboet efter V.K. I dödsboet, i vilket V.K:s sju barn är delägare, ingår fastigheten L. R.L.-A. har under åberopande av bestämmelsen i 19 kap. 13 § ÄB begärt rättens tillstånd till försäljning av fastigheten. Som skäl för sin begäran har hon anfört att två av delägarna, J.K. och U.R., inte lämnar sitt samtycke till att fastigheten säljs, varför hon utan rättens tillstånd saknar möjlighet att avsluta sitt uppdrag och upprätta arvskifte efter V.K.
Av handlingarna framgår att fastigheten är en mindre jordbruksfastighet med ett taxeringsvärde om 899 000 kr. J.K. har sin bostad i en byggnad på fastigheten. J.K. och U.R. har motiverat sin ståndpunkt med att J.K. bör få bo kvar i det hem han haft hela livet. Enligt J.K. bör boet, i enlighet med V.K:s önskan, skiftas på så sätt att J.K. tillskiftas fastigheten medan V.K:s bankmedel fördelas mellan övriga dödsbodelägare. Av en ingiven bouppteckning framgår att dessa medel uppgick till ca en miljon kr. R.L.- A. har oemotsagd uppgett att J.K. saknar ekonomiska möjligheter att överta fastigheten.
I förarbetena till den bestämmelse som nu återfinns i 19 kap. 13 § första stycket ÄB anfördes att överlåtelse av fast egendom intar en särställning som motiverar en inskränkning i boutredningsmannens allmänna befogenhet att företa alla för boets utredning erforderliga åtgärder. Det hänvisades till uppfattningen att en fastighet är en tillhörighet mera för släkten än för den enskilda individen och att ett hem bör bevaras om betingelser för detta föreligger. För att genomdriva åtgärden mot delägares samtycke borde därför krävas att starka skäl talar för en överlåtelse. (NJA II 1933 s. 263 f.)
I rättsfallet NJA 1983 s. 802 uttalade HD att, i vart fall när en snabb försäljning inte är påkallad för att skapa likvida medel till avveckling av förfallna skulder, rättens tillstånd bör förutsätta att underlag för rättens bedömning finns i form av uppgifter om pris och övriga försäljningsvillkor som boutredningsmannen tänkt sig eller redan uppnått i förhandlingar med en tilltänkt köpare.
Såvitt framgår är V.K:s dödsbo, som saknar skulder, inte i behov av att genom en snabb försäljning av fastigheten erhålla likvida medel. Underlaget för rättens bedömning av en tilltänkt försäljning består av boutredningsmannens uppgifter om att hon avser att ge en fastighetsmäklare vid LRF-konsult i Laholm i uppdrag att sälja fastigheten och att beräknat försäljningsvärde är 1 500 000-1 800 000 kr.
Vad som i 1933 års lagförarbeten anfördes som motivering till kravet på starka skäl för att mot en delägares vilja tillåta en fastighetsförsäljning har numera minskat i betydelse, något som talar för en mindre restriktiv tillämpning av bestämmelsen om rättens tillstånd. Vissa av de betänkligheter som tidigare anförts mot att ett sådant tillstånd lämnas kan motverkas genom att ett tillstånd förenas med villkor. Å andra sidan måste beaktas att boutredningsmannen i stället för att överlåta fastigheten kan genomföra ett skifte på så sätt att ideella andelar i fastigheten läggs ut på de olika delägarnas lotter, något som sedan länge torde ha varit fast praxis vid motsättningar mellan delägarna (jfr NJA 1987 s. 943, särsk. Advokatsamfundets yttrande s. 952). En sådan ordning är ägnad att möjliggöra en snabb avveckling av dödsboet och är väl förenlig med huvudregeln i 23 kap. 3 § ÄB att envar delägare vid arvskiftet äger njuta lott i varje slag av egendom. För det fall motsättningarna mellan delägarna kvarstår kan försäljning på offentlig auktion enligt lagen (1904:48 s. 1) om samäganderätt eller lagen (1989:31) om förvaltning av vissa samägda jordbruksfastigheter därefter aktualiseras. Reglerna för det förfarandet innebär en avvägning mellan delägarnas intressen bl.a. genom att delägare kan begära att rätten bestämmer ett lägsta pris för fastigheten samt få frågan om försäljning vilandeförklarad i avvaktan på att en ansökan om fastighetens klyvning behandlas.
Det nu anförda leder till bedömningen att det som förebringats i målet inte bör godtas som tillräckligt underlag för ett beslut om tillstånd till försäljning av fastigheten. Ansökan skall därför, som domstolarna funnit, avslås.
HD:s avgörande
HD fastställer hovrättens beslut.